Una iniciativa más se suma a la “moda” de querer controlar el mercado. Esta vez, fue presentada por el diputado Aníbal Ibarra, quien busca modificar plazos y criterios valuación. Se suma a otro proyecto en danza y a los cambios planteados por la unificación del Código Civil y Comercial.

El mercado inmobiliario que sufrió una brusca caída -que obligó a los propietarios a alquilar sus propiedades a pesar de recibir una renta baja- también se vería afectado si prospera el proyecto de ley del legislador Aníbal Ibarra que promueve regular las “locaciones urbanas”.
Según información recogida de la red SOM (Servicio de Ofertas Múltiples), en octubre de 2011 había 2.188 departamentos en renta en el ámbito porteño, que pasaron a ser 2.580 el mes pasado.
Lo mismo ocurrió con las oficinas y los locales, donde las ofertas locativas crecieron 22 y 25%, respectivamente, en ese lapso.
En este marco, el ex jefe de Gobierno Aníbal Ibarra, lejos de recoger las inquietudes de quienes prefieren alquilar sus departamentos a tenerlos vacíos, presentó una iniciativa de ley para regular los contratos de locación que se realicen en la ciudad de Buenos Aires.
La propuesta normativa establece un plazo mínimo de tres años para los inmuebles urbanos destinados avivienda.
Además, indica que los contratos que fijen plazos menores se considerarán celebrados por el tiempo mínimoestablecido en el proyecto. Dicho período será de cuatro años para los restantes destinos.
Asimismo, la iniciativa estipula que la fecha de vencimiento para el pago del período de locación correspondiente no podrá ser anterior al día diez de cada mes.
También hace referencia a que los alquileres deben pagarse en moneda local, a través de un depósito en lacuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato.
En el comprobante del depósito deberá “hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido de la autoridad de aplicación, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de los locadores”.
En esa línea Ibarra, promueve que el precio mensual no pueda superar al 0,7% del valor inmobiliario de referencia del inmueble.
Para ello, la autoridad de aplicación establecerá y publicará anualmente los valores inmobiliarios de referencia, previa tipificación de los inmuebles en base a criterios prestablecidos que contemplen al menos:
  • Ubicación.
  • Antigüedad.
  • Aspectos constructivos.
  • Dimensiones.
  • Distribución.
  • Funcionalidad.
  • Servicios asociados.
Por otra parte, el titular del bloque Frente Progresista y Popular sostiene que el valor inmobiliario de referencia (VIR) se obtendrá según lo establecido en la Resolución 435/2011 de la Agencia Gubernamental del Ingresos Públicos (AGIP), según da cuenta El Parlamentario.com
De ello resultará el valor de referencia del terreno en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la de los edificios por sus destinos constructivos, características y materiales; y el potencial de edificabilidaddependiendo de la superficie.

La iniciativa por dentro

Uno de los puntos que genera más polémica reside en la idea de triplicar el pago en el Impuesto Inmobiliarioque abonan los propietarios por los inmuebles que no sean alquilados.
“La vivienda desocupada es contraria al interés social y es pasible de una contribución tributaria especial para los propietarios, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades sociales en la materia”, advierte la propuesta.
Por lo tanto, “los inmuebles que permanezcan deshabitados por el plazo de un año deberán abonar el triple del importe que deban tributar por ellos”.
Al respecto, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, destacó que “no tiene mucho sentido”triplicar el pago del Inmobiliario debido a que “muy pocos son los propietarios que tienen los departamentos cerrados”.
Según explicó, hoy por hoy, “el incentivo que existe para alquilar la vivienda es altísimo sin la necesidad de una ley“.
Y esto es así, debido a que es muy oneroso tener cualquier propiedad, debido a los gastos fijos que posee, tales como expensas, impuestos municipales y el mantenimiento. “No tiene lógica”, concluyó.
De manera paralela, el proyecto propone la creación de un Fondo para Locaciones Urbanas destinadas a Vivienda Única, que estará orientado a:
  • Otorgar garantías a los locadores.
  • Conceder subsidios hasta el 50% del contrato de locación, por única vez, a los locatarios que vayan a alquilar un inmueble por primera vez, destinado a vivienda única, por el plazo de un año, con hijos y sus ingresos no sean mayores a un promedio mensual de tres salarios mínimos vitales y móviles.
  • Subsidiar a los grupos familiares desalojados, que careciendo de medios económicos, los requieran para solucionar su situación habitacional.
El texto que ya ingresó a la Legislatura local también establece que “en caso de que el contrato de alquiler se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un mes de alquiler“.
Por último, el proyecto establece que los locatarios deben pagar las facturas correspondientes a los serviciosde que está provista la vivienda, y las expensas ordinarias.
En tanto que los propietarios o arrendadores deben pagar las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble, y las expensas extraordinarias.

Otro proyecto en danza

Ibarra no es el único que quiere controlar el mercado locativo.
El senador oficialista Osvaldo López es otro de los que busca reimpulsar cambios a la ley de alquileres pararegular el mercado y equilibrar la relación de fuerzas entre inquilinos y dueños.
En este caso, plantea topes al precio, las comisiones y plazos en los contratos.
López explicó que se trata de “un cambio de paradigma. Salir de la lógica de considerar determinados bienes como mercancía, que es la lógica del mercado, y pasarnos a la del derecho a la vivienda digna”.
Con respecto a los topes al precio señaló que deberán estar regidos por un sistema basado en la cotización del inmueble. En tanto, el proyecto fija también un mínimo de tres años en los contratos con renovación automáticay plantea un máximo de un mes de alquiler como depósito y otro de comisión.
Por otra parte, pone bajo la responsabilidad del propietario reformas o arreglos en la propiedad alquilada y crea organismos de contralor tanto de los contratos como de los inmuebles en mercado.
Tras conocerse la iniciativa, las cámaras inmobiliarias y de propietarios la calificaron de “absurda, insólita, retrógrada y disparatada”.
En tanto, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) admitió estar “llevando a cabo diversas gestiones institucionales con todos los senadores y asesores de los distintos bloques legislativos para abortar cualquier intento de tratamiento”.
En este contexto, existe otro marco que se discute para este sector, que viene dado por la reforma y unificación de los códigos Civil y Comercial.

Nuevo Código Civil y Comercial

Los derechos y obligaciones que poseen en la actualidad los propietarios e inquilinos están a punto de sufrir sustanciales modificaciones si finalmente se aprueba el anteproyecto de reforma y unificación de los Códigos Civil y Comercial impulsado por la jefa de Estado, Cristina Fernández de Kirchner.
Esta iniciativa -redactada por el Presidente y vice de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Ricardo Lorenzetti y Elena Highton de Nolasco respectivamente, junto a la jurista Aída Kemelmajer- tiene en cuenta:
• Aspectos referidos a la locación habitacional.
• Dispone los límites que deben fijarse al inquilino en cuanto a meses de anticipo y depósito.
• Regula el contrato de locación para aquellas unidades volcadas al alquiler de turistas.
• Extiende el plazo máximo del contrato (a 20 años para el caso habitacional y a 50 para otros destinos).
• Unifica el mínimo lapso de renta en dos años.
Una de las principales medidas en la que avanzará la propuesta oficial es la de la unificación de las normasque regulan las locaciones en un mismo articulado, evitando así una engorrosa referencia a otras normas específicas.
A los ojos de especialistas, el hecho de concentrar el marco legal en sólo 39 artículos -que no diferencia el destino que se le puede dar a la propiedad- terminará representando una gran ventaja para quienes intervienen de manera directa o indirecta en el negocio de la renta.
Uno de los cambios que introduce la propuesta, apoyado en la unificación de los Códigos Civil y de Comercio, es que se obliga a que el contrato -así como sus prórrogas y modificaciones- se tengan que hacer por escrito.
Por otro lado, establece que los derechos derivados de una locación se extenderán en caso de fallecimientodel propietario del inmueble o del inquilino, salvo que se haya estipulado expresamente lo contrario.
Del mismo modo, el nuevo marco propuesto indica que la locación subsistirá durante el tiempo convenido,aunque la propiedad sea vendida.
Es decir, en caso de comprar una casa con convenio de locación aún vigente, el nuevo dueño deberá esperar a que éste caduque para poder hacer uso del inmueble.
Otra de las novedades que introduce el flamante proyecto impulsado por el Ejecutivo es que, en caso de abandono o fallecimiento del locatario quien lo habite -y acredite haber recibido del inquilino un “manifiesto trato familiar”- durante el año previo, podrá continuar bajo las mismas condiciones que fueron pactadas hasta el vencimiento del plazo establecido en el acuerdo.
Asimismo, de aprobarse el texto normativo, el inquilino deberá dar al inmueble el destino que fuera acordadoentre las partes.
Tal vez, uno de los puntos más salientes es que, en caso de que se destine a vivienda, no podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados mayores a un mes.
b) Depósitos de garantía superiores a 30 días de renta por cada año de contrato.
c) El pago de valor llave o equivalentes.
Respecto del tiempo de la locación, la iniciativa propone que el período estipulado no podrá exceder los 20 años, en caso de que el uso sea habitacional, mientras que, de tratarse de otros destinos, el plazo máximo será de 50 años.
Además, establece que si el contrato careciera de plazo expreso y determinado, éste se considera como celebrado por un mínimo de 2 años.
Sin embargo, dicho mínimo legal no será aplicable si el inmueble se destina a:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional o vivienda de su personal extranjero diplomático o consular.
b) Fines turísticos, descanso o similares. Si el plazo supera los 6 meses, se presumirá que no fue hecho con esos fines.
c) Guarda de cosas.
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplicará el nuevo marco si el contrato estipulara una finalidad determinada y que, por sus características, se cumple en un plazo menor al pactado.

Las obligaciones de las partes

La iniciativa impulsada por el Ejecutivo detalla cuáles serán las obligaciones que deberán cumplir los propietarios y los inquilinos.
En el caso de los primeros, se mencionan las de:
• Entregar el inmueble conforme a lo acordado.
• Conservar el bien.
• Abonar las mejoras que debieran efectuarse.
En tanto, uno de los detalles relevantes es que en caso de que se produzca una pérdida de luminosidad, producto de la construcción de obras vecinas, no autorizará al locatario a solicitar la reducción del precio ni a disolver el contrato (una práctica que comenzó a ganar en intensidad en este último tiempo).
Esto, siempre y cuando no existiera dolo en el comportamiento del locador como, por ejemplo, el saber de esta situación al momento de sellar el vínculo y no haberlo comunicado.
Dentro de las obligaciones del inquilino, se destacan las de:
• No variar el destino de la propiedad.
• Mantener el bien.
• Pagar el precio convenido.
• Restituir el inmueble al cumplirse el plazo.
• Responder por cualquier deterioro causado.
El nuevo Código también establece que no tendrá a su cargo el pago de las obligaciones que graven el bien, excepto que existiese un pacto de común acuerdo que indique lo contrario.
Otro de los aspectos que abarca la nueva norma es que, si por alguna causa de fuerza mayor no pudiera usarse el inmueble, el inquilino podrá pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que dure esta imposibilidad.
Esto, según los expertos, podría suscitar fuertes controversias en la Justicia, por el hecho del límite difuso entrequé puede contemplar y qué no un concepto tan abarcativo como lo es el de “fuerza mayor”.
En tanto, respecto al pago, se establece que deberá efectuarse por adelantado en forma mensual.
Por último, se detalla que el locatario podrá realizar mejoras, salvo que:
• Esté expresamente prohibido en el contrato.
• Altere la substancia o forma del bien.
• Haya sido interpelado a restituir la propiedad.
El texto normativo aclara que no tendrá derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, salvo que las mismas sean necesarias, en cuyo caso podrá reclamar su valor al locador.
Este es otro de los aspectos que, a ojos de los analistas consultados, puede llegar a ser objeto de fuertes controversias en la Justicia.

Fin del vínculo

Otro de los aspectos que establece el nuevo Código Civil y Comercial es el que se vincula con el fin del vínculo entre las partes.
Al respeto, la iniciativa fija que el contrato se podrá dar por concluido cuando se dé:
a) Cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento, según el caso.
b) Resolución anticipada.
Asimismo, sostiene que, en caso de vencimiento del período convenido o del mínimo legal -en ausencia de convención- si el locatario continúa utilizando la propiedad alquilada, el vínculo continuará en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente, tal como un telegrama o carta documento.
También el proyecto estipula que el locador podrá disolver el contrato si se produce:
a) Un cambio de destino o uso irregular. Por ejemplo, si debía ser destinado a vivienda y se lo utiliza como oficina.
b) La falta de conservación del inmueble.
c) La mora en el pago del alquiler durante dos períodos consecutivos.
Por su parte, el locatario podrá dar por concluido el contrato si el propietario no cumple con la obligación de conservar el bien para el uso y goce convenido, así como también si encuentra algún vicio oculto.
Respecto de los plazos, la iniciativa fija que el inquilino podrá dejar el inmueble transcurridos los seis mesesde haberse firmado el acuerdo. Para ello, deberá notificar en forma fehaciente su decisión al locador.
En estos supuestos, el proyecto propone que si se produce este hecho dentro del primer año de vigencia de la relación, el inquilino deberá abonar al locador en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la unidad.
La cifra será de un mes si la opción se ejerciera transcurrido dicho lapso.
Además, establece que si no se paga la locación, previamente a la demanda de desalojo, el locador deberá intimar al inquilino para que le abone la cantidad adeudada otorgando un período no inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación consignando el lugar de pago.
En tanto, el locatario podrá retirar la mejora útil al concluir la locación, salvo que se haya pactado que quede en beneficio del inmueble. Lo mismo sucederá si se corre riesgo de que, ante la separación, se produzca un daño o, simplemente, si la escisión no le ocasionara rédito alguno.
Respecto de los garantes, el nuevo marco normativo estipula que su obligación cesará automáticamente al vencimiento del plazo estipulado en el alquiler, salvo que derive de la no restitución en tiempo del inmueble.
Asimismo, el consentimiento del fiador en la renovación o prórroga del contrato deberá ser expreso, una vez vencido el período pactado.
Por último, la iniciativa establece que se considerarán nulas todas las disposiciones anticipadas que extiendan la fianza del contrato de locación.