Arrendamientos

COMENTARIO ESTUDIO CHIARADIA-ZABALA:

Registro de operaciones inmobiliarias - contratos de alquiler y arrendamientos

Mediante la Resolución 2820/2010, la Administración Federal de Ingresos Públicos creó un régimen de información de operaciones inmobiliarias para sujetos dedicados a las actividades de compraventa y/o locación de inmuebles, incorporando nuevos obligados.
A continuación, exponemos sus principales características:

REGISTRO DE OPERACIONES INMOBILIARIAS

Sujetos Obligados

Deberán inscribirse en el “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos (sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país).
Cuando el o los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación estará a cargo de sus representantes en el país.

Operaciones comprendidas

Se encuentran comprendidas, entre otras, las operaciones que mencionamos a continuación:

1. La intermediación en la compraventa y/o locación (alquiler o arrendamiento) de inmuebles, percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.
2. La locación (alquiler o arrendamiento) de inmuebles, así como las sublocaciones y subarrendamientos cuando, tratándose de inmuebles rurales, los mismos tengan una superficie (considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación) igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de las rentas brutas que generen dichos contratos.
3. La cesión de derechos reales a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales (excepto hipoteca y anticresis) no comprendida en el inciso b), cuya superficie (considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación), resulte igual o superior a 30 hectáreas.

Lo dispuesto también alcanza a aquellos contratos de arrendamiento y aparcerías rurales (previstos en la ley 13246 y sus modificaciones) y cualquier otro de similares características, con independencia de la instrumentación, modalidad o denominación que se le otorgue.

Empadronamiento

Los sujetos obligados deberán solicitar la inscripción en el Registro en forma individual por cada tipo de operación, dentro de los 10 días hábiles administrativos de reunidas las condiciones previstas anteriormente.

Dicha obligación se cumplirá mediante transferencia electrónica de datos a través del Servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, habilitado en el sitio Web de la AFIP, utilizando la clave fiscal, ingresando los datos requeridos por el sistema, según el tipo de operación de que se trate.

De resultar aceptada la transacción, el Sistema emitirá un comprobante como “Constancia de Empadronamiento”.

Rechazo de empadronamiento

El Sistema no permitirá efectuar la inscripción en el Registro de Operaciones Inmobiliarias, cuando:

a) En todos los casos: detecte inconsistencias respecto del domicilio fiscal declarado, y/o
b) tratándose de las operaciones de intermediación en la compraventa y/o locación (alquiler o arrendamiento) de bienes inmueble percibiendo comisión, retribución u honorario: la actividad declarada por el responsable ante la AFIP no se corresponda con alguna de las que se consignan en el Anexo II.

En ambos supuestos, el sujeto obligado deberá regularizar su situación ingresando con clave fiscal al servicio “Sistema Registral”, o en la dependencia en la que se encuentre inscripto.

Modificación de datos y Cese de actividades

De producirse modificaciones respecto de los datos informados, los sujetos empadronados deberán ingresar al Servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, a efectos de registrarlas, dentro del plazo de diez (10) días hábiles administrativos de producidas. Una vez realizada la transacción, el sistema emitirá un comprobante como constancia de la modificación de datos.

Cuando se verifique el cese de actividades por las cuales el sujeto resultó obligado a empadronarse, deberá ingresar al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias” y comunicar tal circunstancia, dentro de los diez (10) días hábiles administrativos de acaecida. Una vez realizada la transacción, el Sistema emitirá una constancia de baja del “Registro”.

RÉGIMEN DE INFORMACIÓN

Los sujetos obligados a empadronarse en el “Registro de Operaciones Inmobiliarias” que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar deberán cumplir con el siguiente régimen de información:

Información a presentar

Los sujetos aludidos deberán suministrar los datos que se detallan en el Anexo III, mediante transferencia electrónica de datos hasta el día 26 del mes inmediato siguiente a aquel en que se encuentren reunidas las condiciones para quedar comprendidos en el régimen.

A tal efecto, deberán ingresar al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias” con clave fiscal y seleccionar la opción “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles”.

El sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador. Una copia de la misma deberá ser entregada al locatario (inquilino o arrendatario) o, en su caso, cesionario.

Asimismo, los responsables se encuentran obligados a presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada correspondiente al respectivo año calendario, mediante transferencia electrónica de datos, ingresando al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias” y seleccionar en “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles” la opción “DD.JJ. Anual”.

La obligación mencionada deberá cumplirse aun cuando en un período anual no existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la novedad “SIN MOVIMIENTO”.

Retención de Impuesto a las Ganancias

Los sujetos obligados a actuar como agentes de retención, conforme a lo dispuesto por la resolución general 830, sus modificatorias y complementarias, respecto de las operaciones comprendidas en el presente régimen de información, deberán cumplir con las siguientes obligaciones:

Verificación de la autenticidad de la constancia de cumplimiento al mismo.

Dicha verificación se efectuará mediante clave fiscal, a través de una consulta disponible en el sitio Web, a cuyo efecto el sistema requerirá el ingreso de los siguientes datos: CUIT del agente de información y del locatario (inquilino o arrendatario) o cesionario, según corresponda, y el código verificador que obra en la constancia obtenida al presentar la DDJJ informativa.

Determinación del importe a retener

A los fines de establecer el valor de la retención, corresponderá aplicar la mayor de las alícuotas que, según el tipo de operación de que se trate, se establecen en el Anexo VIII de la resolución general 830, sus modificatorias y complementarias, sin considerar el monto no sujeto a retención, cuando se verifique alguno de los siguientes supuestos:
a) El locador, o en su caso cedente, no hiciera entrega de la constancia de cumplimiento de presentación de la declaración jurada informativa.
b) Los datos de la constancia entregada por el locador o, en su caso, cedente, no coincidan con los obtenidos de la consulta de autenticidad de la constancia de cumplimiento.

Otras disposiciones

Resulta importante destacar que la norma dispone la facultad del organismo fiscal para establecer, en lo sucesivo, el cumplimiento al presente régimen como requisito a los fines de la tramitación de solicitudes efectuadas por los contribuyentes y/o responsables, de la incorporación y/o permanencia en los distintos registros implementados por la misma, entre los cuales se sitúa el Registro Fiscal de Operadores de Granos (RFOG)
Los sujetos obligados por el presente régimen quedan exceptuados de las obligaciones establecidas en los regímenes de información dispuestos por las RG 1375 y 2457.
Recordamos que la RG 1375 versaba sobre un régimen especial de información sobre operaciones económicas entre residentes en el país y quienes actuaban en carácter de representantes de sujetos del exterior.
En tanto que la RG 2457 establecía un régimen de información de similares características al régimen bajo análisis y que afectaba a determinados operadores en la cadena comercial de granos cuya nomina se encontraba en el cuerpo normativo de la aludida resolución.

Vigencia

Las disposiciones de la presente resolución general entrarán en vigencia el día 01/08/2010.
No obstante, la norma aclara lo siguiente:

1. El empadronamiento se considerará cumplido para los sujetos que lo hubieran tramitado de conformidad con la RG 2168, respecto de las operaciones comprendidas en el mismo, correspondiendo, en su caso, cumplir con la mencionada obligación respecto de otras operaciones que realice el sujeto y que resulten alcanzadas por la RG 2820.
2. El empadronamiento de los sujetos al 05/05/2010 se encuentren comprendidos en este régimen deberá realizarse hasta el 31/08/2010, siempre que la RG. 2168 no lo hubiera obligado con anterioridad.
3. En cuanto al régimen de información, los contratos de locación y/o cesión que hubieran sido celebrados con antelación al 01/08/2010 y vigentes a dicha fecha, deberán ser informadas hasta el 30/09/2010.

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