Arrendamientos: simplicidad versus regulación excesiva

Legislación rural. Aportes para un debate sobre los proyectos de reforma en el régimen de alquileres

En la Argentina actual, los alquileres rurales se desarrollan con un importante margen de libertad contractual de acuerdo con la ley 13.246 (y sus modificatorias ley 21.452 y 22.298) y, fundamentalmente, conforme a una serie de usos y costumbres desarrollados con el paso del tiempo.

La posibilidad de acceder al uso de la tierra a través del contrato agrario ha permitido desarrollar un dinámico mercado de oferta y demanda de tierras y la incorporación a la actividad agropecuaria de numerosos sujetos que producen en campos de terceros.

De esta manera, la importancia del mercado de arrendamientos rurales ha estado estrechamente vinculada al proceso de modernización y expansión de la producción que se ha experimentado en Argentina desde la década de 1990.

 

Sin conflictos. En lo que respecta al funcionamiento del mercado de alquileres rurales, cabe destacar que las diversas formas de contratación actuales demuestran un índice de conflictividad judicial prácticamente nulo, debido principalmente al alto grado de compromiso y cumplimiento de los acuerdos entre las partes.

A la fecha, existen numerosos proyectos de ley que proponen derogar la actual ley 13.246. Sin embargo, estos no se ajustan a las modalidades contractuales actuales y a las formas de explotación habituales que requieren cada vez mayor libertad de contratación y no de intervención.

Se entiende así también que el objeto de una ley de arrendamientos y aparcerías rurales es regular estrictamente la relación contractual entre el propietario y arrendatario o aparcero tomador, para asegurar el equilibrio de las prestaciones recíprocas, de manera tal que se eviten posibles conflictos.

Es decir, no corresponde a una ley de arrendamientos regular cuestiones vinculadas con la competencia entre los demandantes de la tierra.

Medidas tales como la restricción a la superficie que se puede arrendar, la extensión de los plazos contractuales, la limitación del contrato accidental con fines productivos y la introducción de contratos promovidos y gravámenes apuntan precisamente a este objetivo erróneo.

En todo caso, estas cuestiones podrían ser reguladas mediante leyes específicas impositivas y de incentivo que, por ejemplo, contengan medidas similares a aquellas contempladas en los proyectos, denominadas de contratos promovidos y gravámenes.

Derecho de propiedad. Por otro lado, generan preocupación medidas que apuntan a limitar el ejercicio del derecho de propiedad, principalmente en lo que respecta a la libertad de contratación, con el objeto manipular el acceso a la tierra disponible.

No hay necesidad de entorpecer la relación jurídica contractual en sí misma, y de llenar una norma que debería ser simple y equilibrada de condicionamientos que corresponden a disposiciones y políticas sectoriales de otra naturaleza.

Para regular la competencia entre actores de mayor y menor tamaño, para proteger a estos últimos, existen otras herramientas tales como apoyo fiscal, crediticio, de extensión técnica y asesoramiento jurídico y contable accesible, entre otras.

Así también, aquellas normas que apuntan a la excesiva regulación de la relación entre privados, tales como interferir en la determinación o renegociación del precio, son objetables y sin excepción alguna deberían seguir siendo de carácter voluntario, para quedar libradas a las convenciones de las partes involucradas.

Burocracia. Igualmente, se considera que no se hará ningún aporte útil al instituto del arriendo rural, ni se dará mejores condiciones o garantías a los arrendadores y arrendatarios, con la burocratización del sistema y creación de registros adicionales, los cuales obligarán a ambas partes a incurrir en mayores gastos en tasas, tramitación y asesoramiento.

Se considera también que los contratos privados de arrendamientos, así como la ley que los rige, no deben contemplar temas ajenos a su principal objetivo que es regular las relaciones entre arrendador y arrendatario.

En todo caso, temas tales como el uso del suelo, del agua, el cuidado del medio ambiente, la fertilidad natural y la agregada, las técnicas de producción, la rotación de cultivos y tipos de explotación agropecuaria, entre otros, deberían ser materia de una política global y nacional de conservación.

Finalmente, se destaca que cualquier discusión sobre la posible modificación o derogación de la vigente ley 13.246 de arrendamientos y aparcerías rurales debería darse con el tiempo y la seriedad suficiente en el debate y en el análisis de los cambios propuestos, tal como lo demanda una ley de carácter neurálgico para el funcionamiento del sistema productivo argentino.

Documento de trabajo preparado por la Fundación Agropecuaria para el Desarrollo de Argentina (Fada);www.fundacionfada.org